Yeni kentsel dönüşüm yasası kapsamında bina yenilemek isteyen vatandaşların sayısı artarken, bu sürecin doğru yönetilmemesi durumunda ciddi mağduriyetler yaşanabiliyor. Özellikle müteahhit firma seçimi, sözleşme koşulları ve hukuki altyapı konularında yapılan hatalar, yıllarca sürebilecek hak kayıplarına neden olabiliyor. Bu yüzden uzmanlar, kentsel dönüşüm sürecine girmeden önce mutlaka bir gayrimenkul hukuku uzmanı avukattan danışmanlık alınmasını öneriyor.
Aşağıda bu süreçte dikkat edilmesi gereken temel hususları detaylı olarak bulabilirsiniz:
📌 1. Müteahhit Firma Seçimi – Güvence Şarttır
- Lisans ve Yetki Belgesi: Firma, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından verilen “Yapı Müteahhitliği Yetki Belgesi”ne sahip olmalı.
- Geçmiş Projeler ve Referanslar: Daha önceki kentsel dönüşüm projeleri araştırılmalı.
- Banka Teminat Mektubu: Firma, süreci tamamlayacağına dair teminat göstermelidir.
- Bina Tamamlama Sigortası: Bu sigorta yaptırılarak projenin yarım kalması riskine karşı güvence sağlanabilir (özellikle Maher Holding gibi bazı şirketler bu ürünü piyasaya sundu).
📄 2. Sözleşme Hazırlığı – Anahtar Unsurlar
- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapılırken şu unsurlar mutlaka yer almalı:
- Bağımsız bölüm paylaşımı (kat planı, daire büyüklükleri)
- İnşaat bitiş süresi ve cezai şartlar
- Gecikme durumunda kira bedelleri
- Malzeme kalitesi ve teknik şartname
- Ruhsat alma ve yapı kullanma izinlerinin sorumluluğu
🔴 Noter onaylı yapılması ve tapuda şerh verilmesi gerekir.
⚖️ 3. Hukuki Danışmanlık ve Tapu İşlemleri
- Bir avukat eşliğinde sürecin yürütülmesi, ileride yaşanacak anlaşmazlıkların önüne geçebilir.
- Hisseli tapularda tüm maliklerin oybirliği veya çoğunlukla karar alması gerekebilir (6306 sayılı yasa kapsamında).
- Tapu kayıtlarında proje şerhi, sözleşme şerhi gibi işlemlerin doğru yapılması gerekmektedir.
🛑 4. Sık Karşılaşılan Sorunlar
- Müteahhidin işi yarım bırakması
- Taahhüt edilen dairenin teslim edilmemesi
- Malzeme kalitesinin düşük olması
- Ruhsatsız ya da imar dışı yapılar
🧭 5. Uzman Tavsiyesi ve Resmi Kurumlar
- Belediyenin kentsel dönüşüm ofisleri, ilçe tapu müdürlükleri ve Çevre, Şehircilik İl Müdürlükleri sürece dair bilgilendirme yapmaktadır.
- Avukat desteği almak, hem sözleşme hazırlığında hem de gerektiğinde dava açma sürecinde önemlidir.
- Gayrimenkul değerleme uzmanları ile çalışmak, hak kaybının önlenmesini sağlar.
Sonuç:
Kentsel dönüşüm, yalnızca binaların yenilenmesi değil, aynı zamanda ciddi bir mülkiyet ve hak devridir. Bu nedenle atılacak her adımın hukuki açıdan sağlam temellere oturtulması gerekir. Bilinçli hareket edilmesi, uzun vadede mağduriyetleri engeller ve süreci daha güvenli hale getirir.